Otel Nasıl Kurulur ?

Otel açmak isteyen kişilere tavsiyelerimi yazdım, otel kurmak kolay değil tabii ki…

Şu köşedeki metruk bina.. Evet.. İşte bu…Tamam. Hemen inşaata başlıyoruz. Şöyle yüksek katlı bir şey olsun, görenler “Vaay” desinler. Odalar küçük olsun ki çok oda sığdıralım. Güzel bir restaurant da yapalım içine…Arkadaşları toplar hep beraber yemek yeriz. İzinleri, belgeleri de bir ara toparlarız nasıl olsa. Eee otel sahibi olduk artık… Çok para kazanırız, bir otel daha yaparız, bir otel daha, zincir olur birbirine bağlarız… ‘’

Durun bir dakika…!  Bakkal mı kuruyoruz, market mi?  O kadar kolay mı otel yapmak?

Herkes kendi kafasına göre otel yapamaz! Sabırla ve azimle toplamanız gereken yüzlerce belge var: Bu işin itfaiyesi var, belediyesi var, bakanlığı var, her birinin ayrı ayrı kendine göre istekleri var . Belediye, Ticaret Odası, Vergi Dairesi, Tapu Müdürlüğü, Fen İşleri, Emniyet Müdürlüğü, Anıtlar Kurulu, Sular İdaresi, Doğalgaz, Elektrik İdaresi, Telekom, Turizm Bakanlığı, İtfaiye, Sağlık Müdürlüğü, Gelirler Müdürlüğü, Maliye, Sosyal Sigortalar – SGK vs…

Otel binasının koşulları çizilmiş, belirlenmiş, önceden belli bir prototip var, bu kalıplara göre oluşması gerekir . Bizde maalesef  bütün bunlar otel bitirildikten sonra oluyor. Önce otel bitiyor sonra izinler alınıyor . Sonuç ; hem maddi hem de manevi yıkım !

O kadar çok ki yazılacaklar ; otel kurup zarar edenleri mi yazmalıyım, muhteşem bir bina yapıp müşteri bulamayanları mı , alt yapısını tamamlamamış otelleri  mi, belgeleri eksik olanları mı, eksik ve eğitimsiz personelle çalışanları mı, doğru olmayan bir binayı otel haline getiren, güzeli harap edenleri mi?

Öncelikle otel sahibi olmak için binayı satın almak, kiralamak yetmiyor … Her şeyden önce ayakta kalabilmek, kaliteyi devam ettirebilmek için yüklü bir sermaye gerekiyor. Otel, bakkal veya market gibi çalışmıyor, yeterli iş potansiyeline ulaşmak için emek, sabır ve maddi güç gerekiyor . Misafir potansiyelinin oturması en az bir yıl. Keyifli bir iş gibi görünse de, kar yapmak, para kazanmak binlerce detaydan oluşan bir matematik denklemidir . Bu denklemi iyi kurduğunuzda, verimli bir işletme çıkar ortaya .

Otel olarak kullanacağınız bina, sizin değilse ve az odası varsa, düzenli bir kar yapmanız çok kolay değil. Küçük bir işletmenin kar etmesi için en az 40 oda olması gerekir . Bu sayının altındaki binalarda sistemin şaştığını görüyoruz. Düzenli bir otelde işletme maliyetleri % 45 civarındadır .Oda sayısı ne kadar çok olursa, ciro o kadar yüksek olur ve  bu oran düşer. Kar edemezsiniz demiyorum ama, giderlerinizi çok kısmanız minimum personel ile çok iş yapmanız gerekecek.

Az personelle hizmet kalitesini oturtmanız ve devam ettirtmeniz çok kolay olmaz. Çalışan personelin compact olması bir kişinin iki veya üç farklı işi yapması gerekir. Az odalı otelde kira beklenen genel cironun en fazla dörtte biri olmalıdır .

Küçük butik otel yapmak istiyorsanız, oda sayısı 10 – 40 odalıdır. Oda ve bina içinde fazla detaya inmeden yatırım masraflarını minimuma indirerek, para kazanabilirsiniz. Az oda yapıp odaları çok lüks yaparsanız , oda fiyatlarını da yüksek tutmanız gerekir. Böyle olunca otelin dolu olması için sürekli uğraşmak ve bu oda fiyatını ödeyecek misafirler bulmanız gerekecektir.

Bu da yetmediği gibi, gelen misafiri memnun etmek için , her detayda standardınızı ve kalitenizi sürekli olarak en yüksek tutmanız şart olacaktır. Böyle olunca otelin yatırım maliyetlerinin geri dönüşümü uzayacaktır. Özellikle sabit giderlere dikkat edip zarara girmemelisiniz …

Bina sahibi değilseniz eğer ;

1.Arsa alınır yeni bina yapılır

2.Hazır otel devren satın alınır

3.Hazır otel devren kiralanır

4.Bina kiralanır ; mal sahibi ile sözleşme şartları çerçevesinde otele çevrilir

5.Bina satın alınır

  1. a) Restorasyon, tadilat,tamirat yapılıp otele çevrilir.
  2. b) Yıkım yapılır yeni otel inşa edilir .

Önce hem pazar hem de bütçe fizibilitesi olarak iki şekilde fizibilite çalışması yapılır:

Pazar araştırması ve Fizibilite

Otelinizin türünü belirleyin. Ne tarz bir otel yapmak istiyor sunuz? Lüks bir otel mi, küçük bir butik otel mi, yoksa orta seviyede bir otel mi, (Apart otel , öğrenci ve gençlik oteli , iş adamlarına yönelik bir otel, aile oteli, romantik çiftler için otel vs ) Giriş kapısından itibaren odanın içlerine kadar bu özelliği yaşatın.

Nasıl bir müşteri kitlesine sahip olmak istediğinizi önceden saptamanız gerekir ki, otel odası tiplerini, dekorasyonu ona göre yapın, planlayın. İş adamlarına yönelik bir otel yapacaksanız; otelde toplantı salonları, internet altyapısı,  aile oteli olacaksa , oyun eğlence odaları, tv salonları, havuzlar, hostel tarzında bir otel yapılacaksa da basit sade bir dizayn …

Satın alacağınız/ kiralayacağınız otelin bölgesi, konumu,

Bölgenin turizme elverişli olup olmadığı otel yapmaya uygun olup olmadığı,

Kaç katı, imarı olduğu saptanır, inşaat yapılma izni olup olmadığı veya gerekiyorsa anıtlar kurulunda durumunun ne olduğu, buna göre nasıl bir mimari ortaya çıkabileceği önceden belirlenmeli.

Binanın büyüklüğü nedir? Binanıza kaç oda koyabilir siniz? Durum içinde farklı bir şeyler yapabiliyor musunuz? Restaurant/ cafe / bar/ patisserie / health club vs…

Arsa/bina otel olmaya müsait mi ?

Merkezi bir yerde mi ?

Etrafta benzer oteller var mı ?

İş yapabilme ve rekabet edebilme durumunuz var mı ? Çevredeki otel fiyatları nasıl?

Bulunduğu bölgede sezon var mı? Yüksek – Düşük sezonlar kaç ay ve hangi aylar?

Doluluk oranları sezonlara göre nedir?

Otel odası haricinde ek gelir getirecek rekreasyon bölümleri var mı , yapılma olanakları nedir?

Restaurant var mı , iş yapıyorlar mı ?

Yapacağınız binanın ne gibi farklı özelikleri olacak ? Misafirleri otelinize çekmek için ne gibi farklı özellikler sunacak sınız ?

Hesap yapın; açılış yapacağınız aydan itibaren 3 yıllık plan oluşturun. Tesisteki oda sayısını, aylık ve yıllık doluluk oranlarını, ortalama oda fiyatını tahmini olarak çıkartırken şu formülü uygulayın:

Tesiste planlanan   ortalama yıllık      ortalama oda   X  365 gün =  Odalar Yıllık Genel Hasılatı

      oda sayısı             doluluk oranı tahmini            fiyatı gecelik

                                        (yüzde olarak)

örnek ;  70 oda  X    ( % 65 ) doluluk     X    70 Euro    X     365 gün   =   1.162.525 Euro

Bütçe araştırması ve fizibilitesi

Otel yıldızı almak için Turizm Bakanlığı’nın tespit etmiş olduğu standartlar vardır. Bunlar proje aşamasında takip edilmeli, bu standartlara göre çalışılmalıdır. Proje çıkartılıp jeneratör dairesi, kazan dairesi, teknik servis, kuru gıda depoları, mutfak, çamaşırhane, ofisler,personel soyunma dolapları, personel yemekhanesi, depolar, toplantı salonları , balo salonu , idari ofisler, muhasebe, satış ofisi, personel şefliği, bina sistem odası  gibi birçok detay da düşünmeniz gerekir.

* Binaya kaç oda sığdırabilir siniz ? Odaların büyüklükleri ne kadar olmalı (misafirin rahat edebileceği bir oda 25-30 metrekareden başlar)

* Odalarınızda kullanacağınız asansör, klima, kalorifer, kazan dairesi ,mobilya, mefruşat, ekipmanlar listesi çıkartılıp fiyatlandırılır.

* Dekorasyona ne kadar para harcanacak?

* Bina alt yapısına ne kadar para harcanacak( inşaat, proje vs )?

* İşletme açılış, evraklar, belgeler, izinler için ne kadar harcanacak?

* Hangi departmanlarda kaç personel çalışacak resepsiyon, bellboy, ön muhasebe, kat hizmetleri, genel alan temizlikçileri,  depo, stok kontrol, aşçılar, garsonlar, teknik servis vs. bunların ücretlerinin toplamı ne kadar tutacak?

* Binanın değeri,

* Arsanın değeri,

* İnşaat masrafları,

* Otel içinde kullanılacak ekipmanlar,

* Renovasyon maliyeti,

* Proje masrafları,

* Dekorasyon malzemeleri,

* Alt yapı masrafları,

* Yönetim Giderleri,

* İşletme Giderleri ( kira, elektrik, su, doğalgaz vs…)

Tüm bu fizibilitelerin sonucunda artık ne kadar kazanacağınız yaklaşık olarak bellidir . Dikkatli hareket edip, sağlam kararlar almak durumundasınız. Yapılacak hatanın geri dönüşümü çok kolay olmayacaktır.

Sadece otel olsun diye otel yapılmaz. Hangi tarzda otel yaparsanız yapın, otelinizin bir ruhu, bir çekiciliği olsun. Misafirler kalmaktan keyif alsınlar tekrar gelsinler.

Evet… Otelimizi kurduk. Bir sonraki yazımızda da otelimizi açacağız…

 

Bu yazım 02.07.2012 tarihinde www.turizmaktuel.com sitesi tarafından yayınlanmıştır.

//www.turizmaktuel.com/haber/otel-nasil-kurulur