Otel Cap rate nedir ?
Cap Rate ile Roi arasındaki fark ?

Hotel Cap Rate (Kapitalizasyon Oranı),

Bir otel yatırımının yıllık getiri potansiyelini ve risk seviyesini ölçmek için kullanılan en temel finansal göstergelerinden biridir. Basitçe söylemek gerekirse: “Cebimden çıkan paraya oranla bu otel bana yılda ne kadar nakit kazandırıyor?” sorusunun cevabıdır.

Oteller, diğer gayrimenkullerden (konut, ofis vb.) farklı olarak sadece bir “bina” değil, aynı zamanda 7/24 yaşayan bir “işletme” oldukları için cap rate hesaplamaları daha dinamiktir.

1. Nasıl Hesaplanır?

Cap rate, otelin Net İşletme Geliri’nin (NOI – Net Operating Income), otelin toplam piyasa değerine veya satın alma fiyatına bölünmesiyle bulunur.

• Net İşletme Geliri (NOI): Otelin tüm operasyonel gelirlerinden (oda, yiyecek-içecek, spa vb.), tüm operasyonel giderler (personel, enerji, bakım, vergiler) çıkarıldıktan sonra kalan tutardır. (Finansman giderleri ve amortisman buraya dahil edilmez.)

• Düşük Cap Rate (%4 – %6): Otelin fiyatı, gelirine oranla “pahalı” demektir. Ancak bu genellikle düşük risk, yüksek prestij ve değerli bir lokasyon (örn: İstanbul Boğaz hattı veya Londra merkez) anlamına gelir. Yatırımcı, parası güvende olduğu için daha az getiriye razıdır.

• Yüksek Cap Rate (%8 – %12+): Yatırımın kendini daha hızlı amorti edeceğini ancak riskin (ekonomik belirsizlik, eski bina, kötü lokasyon) daha yüksek olduğunu gösterir.

2026 Yılı Trendleri ve Beklentiler

2026 yılı itibarıyla otel piyasasında cap rate oranlarını etkileyen birkaç kritik faktör öne çıkıyor:

Faiz Oranları ve Sıkılaşma: Küresel olarak faizlerin dengelenmesiyle birlikte, 2025 sonu ve 2026 başında cap rate’lerde hafif bir daralma (compression) bekleniyor. Yatırımcılar artık daha istikrarlı bir maliyet tablosu görebiliyor.

Türkiye Pazarı: Türkiye’de 2026 sonuna kadar açılacak olan 300’den fazla yeni 4 ve 5 yıldızlı otel, arzı artırıyor. Ancak yüksek enflasyon nedeniyle artan işletme maliyetleri (personel ve enerji), Net İşletme Geliri’ni (NOI) baskıladığı için Türkiye’deki cap rate’ler global ortalamaya göre bir miktar daha yüksek (yatırımcı için daha riskli/yüksek getirili) seyretme eğiliminde.

Lüks Segment : “Lüks kaçamaklar” trendinin zirve yaptığı 2026’da, üst segment otellerin gelirleri daha dirençli olduğu için bu varlıkların cap rate’leri daha düşük (değerleri daha yüksek) kalmaya devam ediyor.

Örnek Senaryo

Antalya’da bir butik otel satın almayı düşündüğünüzü varsayalım:

• Otelin Fiyatı: 10.000.000 $* **Yıllık Net İşletme Geliri (Giderler çıktıktan sonra):** 800.000$

• Hesaplama: $800.000 / 10.000.000 = 0,08$ yani %8 Cap Rate.

Not: Eğer bu oran bölgedeki benzer otellerde %6 ise, bu oteli “ucuz” veya “fırsat” olarak değerlendirebilirsiniz. Eğer bölge ortalaması %10 ise, bu otel için istenen fiyatın yüksek olduğunu söyleyebiliriz.

Bir otel yatırımını analiz etmek için cap rate tek başına yeterli olmayabilir; ADR (Average Daily Rate) ve RevPAR (Oda başına gelir) gibi operasyonel verileri de incelemek gerekir.

Cap Rate ile Roi aynı mıdır ?

Hayır, tam olarak aynı değildir.

Biri diğerinin “çekirdek” halidir diyebiliriz. Cap Rate, sadece varlığın performansına odaklanırken; ROI (Return on Investment), sizin o varlığı nasıl finanse ettiğinize (kredi, özsermaye vb.) odaklanır.

Aradaki farkı şu şekilde netleştirebiliriz:

1. Cap Rate (Varlık Odaklı)

Cap rate, otelin borçsuz ve nakit parayla alındığını varsayar. Sadece gayrimenkulün kendi başına ne kadar getiri ürettiğini gösterir. Finansman yönteminiz (kredi çekip çekmemeniz) cap rate’i değiştirmez.

Cap Rate = Net İşletme Geliri  /  Satın Alma Fiyatı

2. ROI (Yatırımcı Odaklı)

ROI (veya gayrimenkuldeki adıyla Cash-on-Cash Return), cebinizden çıkan toplam paranın size ne kadar kazandırdığıdır. Burada kredi taksitleri ve faizler işin içine girer.

Temel Farklar: Hangisi Daha Önemli?

Bir Örnek :

10 Milyon $’lık bir oteliniz olduğunu ve yıllık 1 Milyon $ net gelir (NOI) getirdiğini düşünelim.

• Senaryo A (Nakit Alım): Oteli peşin aldınız. Cap Rate’iniz %10‘dur, ROI’niz de %10‘dur.

• Senaryo B (Kredili Alım): 2 Milyon $peşin verdiniz, 8 Milyon$ kredi çektiniz. Yıllık kredi ödemeniz 700.000 $.

  • Cap Rate: Yine %10 (Varlık aynı varlık).

  • ROI: Kalan 300.000 $kar / 2 Milyon$ peşinat = %15 ROI.

Cap rate otelin kalitesini söyler, ROI ise sizin ne kadar iyi bir finansal strateji izlediğinizi gösterir.

2026 piyasasında kredi maliyetleri yüksek olduğu için yatırımcılar şu an Cap Rate’ten ziyade “Levered ROI” (kredi sonrası getiri) oranlarına daha çok odaklanıyor.

#aykutbakay
@aykutbakay